■ 매물 요약

물건 종별: 원룸/투룸 다가구 주택 (건물 통매매)

수익 현황: 총 월세 300만 원 이상 창출 중

임대 단가:

기본 세대: 월 18만 원 ~ 20만 원

리모델링 세대: 월 25만 원 ~ 30만 원

참고 사항: 현 매도인 매입가 6억 3,000만 원

특이/주의사항: 위반건축물 (건축물대장상 8세대이나 실제 17세대로 분할)

■ 핵심 투자 및 관리 포인트

1. 인제대 초인접 배후 상권! 공실 걱정 없는 탄탄한 대학가 수요

인제대학교와 인접한 핵심 대학가 상권으로 매년 학생, 교직원 등의 풍부한 임대 수요가 뒷받침되는 입지입니다.

현재 매월 300만 원 이상의 안정적인 현금 흐름을 창출하고 있으며, 임대 회전율이 높아 관리가 수월합니다.

2. 리모델링을 통한 확실한 밸류애드(Value-add) 및 수익률 상승

현재 기본 호실(18~20만 원)과 리모델링 호실(25~30만 원) 간의 임대료 차이가 뚜렷하게 나타나고 있습니다.

이는 내부 컨디션만 개선하면 즉각적인 월세 상승이 가능하다는 의미입니다.

매수 후 공실 발생 시 순차적으로 도배, 장판, 가전 옵션 등을 교체하는 소액 리모델링을 진행하여 전체 건물의 임대 수익률과 자산 가치를 극대화할 수 있습니다.

3. [필수 확인] '위반건축물(방 쪼개기)'에 따른 법률적·금융적 맥락

건축물대장상 8세대이나 허가 없이 17세대로 가구 수를 늘린 이른바 '방 쪼개기'가 적용된 건물입니다.

이로 인한 주요 주의점은 다음과 같습니다.

이행강제금: 관할 관청 적발 시 원상복구 명령과 함께 매년 이행강제금이 부과될 수 있습니다. 현재 위반건축물 등재 여부와 이행강제금 납부 이력을 반드시 확인해야 합니다.

대출 제한: 위반건축물은 1금융권 담보대출이 매우 까다롭거나 한도가 크게 축소됩니다. 대출 레버리지를 활용할 경우 사전에 금융기관 확인이 필수적입니다.